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Locataires : les conseils pour trouver le bon logement |
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L'état des lieux est un document essentiel qu'il faut établir avec le plus grand soin. Comme son nom l'indique, il décrit en détail l'état du logement et de ses équipements. On distingue naturellement l'état des lieux d'entrée, en début de bail, et l'état des lieux de sortie, en fin de bail. Son utilité est évidente : la comparaison des deux états des lieux permet de vérifier que le locataire a bien rempli les obligations qui sont les siennes en matière de réparations et d'entretien. Comme le précise l'article 1730 du Code civil, "s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure". Dans cette hypothèse, le propriétaire remboursera au locataire l'intégralité de son dépôt de garantie. Dans le cas contraire, il prélèvera sur cette somme le coût des travaux de réparation ou d'entretien que le locataire aurait dû prendre en charge.
Comment établir l'état des lieux
En principe, le propriétaire (ou son mandataire) et le locataire l'établissent en commun et à l'amiable, avant l'occupation effective (à l'entrée) et une fois que le logement est vide (à la sortie). Il est établi sur papier libre ou sur un formulaire spécifique, daté et signé en autant d'exemplaires que de personnes intéressées au contrat (locataire, propriétaire, mais aussi caution éventuelle).L'état des lieux à l'entrée
L’état des lieux doit être réalisé lorsque le locataire entre dans le logement, avant qu’il y installe ses meubles. C'est un document établi de façon "contradictoire", c'est à dire par le propriétaire ou son mandataire (agent immobilier, administrateur de biens), d’une part, et le locataire, d’autre part. Il décrit le logement et son état, pièce par pièce, de manière méticuleuse et détaillée.Les équipements et tous les défauts constatés conjointement (taches sur la moquette, trous et lézardes dans le mur, fuites de robinet, carreaux cassés, fissures d’un évier...) doivent être mentionnés. Pensez aussi à relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité. Si vous devez réaliser des travaux d’aménagement, ils doivent aussi y figurer. Le constat est rédigé en deux exemplaires et est signé par les deux parties. Il doit être joint au contrat de location lors de la remise des clés.
En cas de litige
Il peut arriver que les deux protagonistes aient une appréciation différente de l'état du logement et des équipements. En cas de désaccord, l'une des deux parties peut donc faire appel à un huissier. Celui-ci devra alors prévenir de son passage le locataire et le bailleur, au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec accusé de réception.L'huissier étant un officier public assermenté, son état des lieux s'imposera aux deux parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Mais rien n'empêche le locataire ou le propriétaire d'émettre des réserves sur tel ou tel point s'ils ne sont pas tout à fait d'accord avec la description du logement par l'huissier.
Le coût de l'état des lieux
Quand il est établi de façon contradictoire par le locataire et le propriétaire, l'état des lieux n'entraîne aucuns frais.Quand le recours à un huissier se révèle nécessaire par suite de désaccord, les frais sont partagés par moitié. Précision importante : ces règles ne s'appliquent qu'aux baux d'habitation. Dans les autres types de locations, notamment professionnelles ou commerciales, les parties sont libres de leur choix et de la répartition des frais.
En absence d'état des lieux
Si aucun état des lieux n'est établi, l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 fait référence au Code civil : "s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire." (art. 1731).En d'autres termes, le locataire est supposé prendre et rendre le logement en parfait état, en l'absence d'état des lieux. Sauf si c'est le propriétaire qui s'est opposé à l'établissement de l'état des lieux. Dans ce cas, c'est à ce dernier de prouver que le locataire est responsable des éventuelles dégradations constatées à la sortie.
L'état des lieux à la sortie
A la fin de la location, un état des lieux de sortie est réalisé dans le logement vide, le même jour que la remise des clés.Le bailleur se doit de vérifier tout particulièrement les traces de calcaire dans les sanitaires, l’état des moquettes, les trous dans les murs, l’état de marche des ampoules ou encore le filtre de la hotte de cuisine.
Une fois cette visite effectuée et les clés récupérées, le bailleur a deux mois pour restituer le dépôt de garantie, déduction faite, le cas échéant, des sommes retenues en cas de dégradations avérées du locataire.
En cas de dégradations
La comparaison de l’état du logement au début et à la fin de la location peut faire apparaître des dégradations dont le locataire est responsable (moquette brûlée ou comportant des taches indélébiles, nouveaux trous dans le mur, transformations importantes sans l'autorisation du propriétaire).Dans ce cas, le locataire sera obligé de remettre, à ses frais, le logement dans son état d'origine. C’est au bailleur de fournir les justificatifs des sommes réclamées (devis et factures). Il peut déduire ces sommes du montant du dépôt de garantie, voire le conserver entièrement en cas de dépassement des frais. La somme complémentaire sera exigée au locataire. Le vieillissement du logement n’est, en revanche, pas imputable au locataire.