Les obligations du bailleur

Offrir un logement décent à son locataire

Le bailleur se doit de proposer une location ne présentant pas de risques pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé. Si le logement ne satisfait pas ces caractéristiques, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité. A défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois ou d’accord entre les parties, la justice peut être saisie. Pendant cette période, le locataire ne peut suspendre le paiement de ses loyers pour forcer le propriétaire à réaliser les travaux demandés. Agir ainsi peut entraîner une procédure d'expulsion. Si aucun accord n’a été trouvé, le juge déterminera la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut également réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, le paiement du loyer et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation

, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Si le logement n’est pas en bon état d’usage, les parties peuvent convenir, par une clause insérée dans le contrat de bail, des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter en contrepartie d’une réduction de loyer pendant une période déterminée.

Entretenir les locaux en état de servir et à l’usage prévu par le contrat.

Le bailleur devra effectuer les réparations nécessaires. A cette obligation générale d'entretien, s'ajoute une obligation de réparation pour les accidents et les incidents survenus en cours de bail en dehors de l'usure normale du bien

Assurer une jouissance paisible au locataire.

Le propriétaire doit répondre des troubles occasionnés envers le locataire. En cas de problème, le locataire peut adresser une lettre recommandée au bailleur pour faire cesser le trouble. S'il n'y a pas de réponse ou d'action malgré des courriers répétés, il est possible de saisir le juge en référé. Pour faire constater les infractions, vous aurez recours à un huissier, ou s'il est difficile de le faire se déplacer (troubles ayant lieu la nuit), de faire venir des témoins qui vont rapporter les faits.

Remettre les quittances.

Les quittances sont gratuites et n'ont pas à être payées, même si cela est prévu dans le contrat de bail (il s’agirait d’une cause abusive, donc nulles). Ce coût ne peut donc pas être retenu dans une dette locative. En cas de problème, il est toujours possible, après courriers en recommandé de saisir le juge des référés. Dans ce cas, il convient de réaliser le paiement avec une procédure laissant une trace : mandat cash, ou virement, ou de déposer l'argent sur le compte du propriétaire avec un reçu de la banque...

Ne pas s’opposer aux aménagements du locataire

Dès lors qu’ils ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Les obligations du locataire

Habiter le logement.

Le locataire doit user paisiblement des locaux loués. En cas d'absence de longue durée, il est préférable de prévenir le propriétaire et de faire un accord écrit.

Le meubler.

Cette obligation est une « sécurité » offerte au bailleur en cas de non paiement des loyers.

Souscrire une assurance contre les risques locatifs.

L’assurance multirisque habitation couvre quatre grands risques (incendie et explosion, dégâts des eaux, vol et vandalisme et bris de glace), garantit le contenu de votre appartement, ainsi que votre responsabilité concernant les dommages éventuels causés aux voisins comme à l’égard de votre propriétaire si vous êtes locataires (c’est la garantie des risques locatifs). Le propriétaire peut demander chaque année au locataire une attestation d’assurance.

Payer le loyer.

C’est évidemment la principale obligation du locataire. Il devra également s’acquitter des charges locatives dont la détermination et la répartition sont strictement réglementées. En cas de non-paiement, le bail peut être résilié.

Signaler une sous-location.

Si le locataire décide de sous-louer totalement ou partiellement, il ne peut le faire qu’avec l’accord du bailleur.

Prendre en charge l’entretien courant du logement

Des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations. Effectuer l’entretien et les réparations locatives, à moins qu’elles ne soient dues à la vétusté ou à une malfaçon.

Le menu entretien et les réparations locatives incombent au locataire en raison de leur faible importance et parce qu'étant dans les lieux, il est le plus à même d'y remédier.

Ne pas transformer le lieu sans l’accord du bailleur.

A défaut de cet accord, le bailleur peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Le bailleur peut même exiger la remise immédiate en état initial des lieux, si les transformations effectuées sans son accord, mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.