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Le contrat de bail |
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Qu’est-ce que le bail ?
Le bail est un document obligatoire lors de toute location qui doit être écrit et signé par les deux parties. Sa rédaction est extrêmement importante puisqu'elle définit les droits et obligations du locataire et du propriétaire pendant la durée de la location.
Il doit être établi en deux exemplaires ou en autant d’exemplaires qu’il y a de co-locataires.
Il peut être rédigé directement entre le propriétaire et le locataire "sous seing privé" (sur papier libre), par un notaire (acte notarié) ou par un intermédiaire professionnel (agent immobilier, huissier).
Les frais éventuels liés à l'établissement du bail par un professionnel doivent être partagés en parts égales entre le locataire et le propriétaire.
Le contrat de location doit être écrit : s'il est verbal, le propriétaire ne peut invoquer la nullité du bail pour demander au locataire de quitter les lieux ; il ne peut pas non plus augmenter le loyer.
La durée du bail
Le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans, lorsque le bailleur est une personne physique, et de six ans, lorsque le bailleur est une personne morale (une société par exemple).
Un bail plus court (au minimum d'un an) peut être autorisé, si le propriétaire veut reprendre le logement pour des raisons familiales ou professionnelles. Dans ce cas, la nature de l'événement doit être précisée dans le contrat de bail et sa réalisation doit être confirmée au locataire deux mois avant la fin du contrat par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier.
Droits liés au concubinage, mariage et Pacs
- Si vous êtes marié : quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d'entre eux a signé le bail. Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra bénéficier du transfert ou de la continuation du contrat de location.
- Si vous êtes en concubinage : à partir du moment où vous avez signé conjointement le bail, vous avez les mêmes droits qu’un couple marié. Si un seul concubin a signé le bail, lui seul sera locataire, l'autre n'ayant aucun droit sur le logement. En cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.
- Si vous avez signé un Pacte civil de solidarité (Pacs) : si la bail n’a été signé que par un seul partenaire, l'autre n'a aucun droit sur le logement, mais il est tenu de payer solidairement le loyer et les charges. Si le bail a été conclu par les deux partenaires, ils sont tous les deux locataires et les droits et devoirs sont valables pour les deux.
Les clauses du bail En cas de changement de propriétaire le nouveau propriétaire doit notifier au locataire son nom et son addresse, éventuellement ceux de son mandataire. Rappel : la caution ne peut être exigée si le paiement des loyers est trimestriel ; elle ne peut excéder 2 mois de loyer hors charges ; elle ne peut être révisée en cours de bail. Les clauses facultatives Propriétaire et locataire peuvent s'accorder sur certaines clauses facultatives, mais en restant toujours dans le cadre de la loi. Les clauses abusives: des clauses interdites Certaines clauses du contrat de location peuvent être réputées non écrites et donc nulles : ce sont les clauses abusives. Le bail, pièces à joindre Certains documents doivent être annexés au contrat initial :
Par exemple, la durée du bail peut être allongée par rapport à la durée minimum légale.
Par exemple, sont abusives les clauses :