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La resiliation du bail par le bailleur et par le locataire |
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La résiliation par le bailleur
Le bailleur ne peut récupérer le logement qu'à des conditions très strictes.
Principes généraux et préavis
Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail et moyennant un préavis de six mois, jour pour jour, avant son terme. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Dans ce dernier cas, il débute au jour de la réception effective et non de la première présentation. Si la lettre revient avec la mention "non réclamée", le bailleur est donc obligé de procéder à une nouvelle notification.
Si ce préavis n'est pas respecté, le bail est reconduit d'office.
Quand le congé parvient prématurément, le préavis débute à la date légale correspondant aux six mois exigés.
Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail.
Il doit être signifié séparément aux deux conjoints ou concubins signataires d'un Pacs, même si un seul est signataire du bail. Sauf si l'existence du conjoint ou du concubin "pacsé" n'a pas été portée à la connaissance du bailleur.
Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d'occupation.
Motifs légitimes et sérieux
Le propriétaire doit donner congé pour un motif légitime et sérieux. Ce motif implique parfois une faute du locataire.
Exemples : paiement irrégulier et tardif des loyers, troubles de voisinage, sous-location sans autorisation...
Mais, en principe, la résiliation du bail en cours ne peut être prononcée que pour non-paiement des loyers et la quasi-totalité des baux comporte une clause en ce sens. Dans ce cas précis :
- Le bailleur délivre un commandement de payer par huissier.
- Le locataire a deux mois pour payer les sommes dues. Il peut aussi solliciter des délais de paiement auprès du juge.
- Si le locataire ne régularise pas sa situation et n'obtient pas non plus de délais de paiement, le propriétaire doit engager une procédure en justice pour résilier le bail.
- Une fois le jugement rendu, il devra engager une procédure de saisie et/ou d'expulsion. L'expulsion peut être ordonnée deux mois après l'envoi du commandement de quitter les lieux.
Reprise pour vendre
Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement. Mais le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Le droit de préemption ne joue pas quand le propriétaire vend le logement à un parent jusqu'au troisième degré inclus. Le parent doit occuper le logement pendant au moins deux ans, à compter de la fin du bail précédent.
Le congé notifié au locataire doit mentionner le prix demandé et les conditions de la vente.
Un propriétaire qui ne parvient pas à vendre le bien après le départ du locataire a le droit de le relouer. Aucun délai minimal n'est imposé. Mais le locataire peut porter l'affaire en justice s'il estime avoir été victime d'une manoeuvre frauduleuse.
Reprise pour habiter
Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un parent proche.
Le congé doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le propriétaire, son conjoint ou concubin "pacsé", son concubin (depuis plus d'un an) ou les ascendants ou descendants des intéressés.
Le locataire peut porter l'affaire en justice s'il constate l'inoccupation du bien et s'estime victime d'une fraude.
La résiliation par le locataire
Principe général
Alors que le propriétaire ne peut donner congé que dans certains cas précis, le locataire peut résilier son bail à tout moment sans avoir à motiver sa décision. Le congé doit être donné par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception.
Le préavis
Le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail avec un préavis de trois mois, jour pour jour. Le préavis débute à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier
Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu'avec l'accord du propriétaire. S'il reste dans les lieux après l'expiration du préavis, il peut faire légalement l'objet d'une expulsion.
Dans certains cas, le préavis est réduit à un mois. Notamment, en cas de licenciement ou mutation professionnelle du locataire ou si ce dernier est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un déménagement rapide…
Même si vous quittez les lieux avant la fin du préavis, vous devez payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis. Il existe une exception toutefois, si un nouveau locataire vous succède, avec l'accord du propriétaire. Dans le cas d’une co-location, tous les titulaires du bail locatif doivent donner congé au propriétaire. Faute de quoi, le bail se poursuit au profit de celui qui n'a pas donné congé et qui est donc tenu au paiement des loyers.
Il doit être donné par les deux conjoints si le logement est occupé par un couple marié ou par les deux concubins s'ils sont signataires d'un Pacs.
Le droit de visite
Pour trouver un nouveau locataire, le bailleur doit avoir naturellement accès au logement. Les conditions de cet accès sont fixées par le bail, dans la limite de deux heures par jour, hors dimanches et jours fériés. Le propriétaire doit avoir l'autorisation du locataire pour entrer dans les lieux en son absence.
Le paiement du loyer
Le locataire doit payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, jour pour jour, même s'il quitte les lieux avant cette date.
Les cotitulaires du bail, notamment le conjoint, sont tenus au paiement solidaire du loyer.
L'état des lieux
Un état des lieux de sortie doit être réalisé avant la remise des clefs. En principe, le locataire doit avoir effectué toutes les réparations qui lui incombent et rendre les lieux en bon état. Pour éviter les litiges, il a donc intérêt à effectuer lui-même le nettoyage des sols et murs. Les dégradations éventuelles sont à la charge du locataire mais pas les conséquences de la vétusté.
Exemple : un bailleur ne peut donc mettre à la charge du locataire le remplacement d'une moquette dans un logement loué depuis une quinzaine d'années. Mais le locataire peut supporter une partie des frais si la moquette est tâchée ou trouée. Les éventuels litiges sont tranchés devant le tribunal d'instance.
Le dépôt de garantie
Le locataire doit récupérer le dépôt de garantie dans le délai maximal de deux mois après la remise des clefs.
Le propriétaire peut prélever sur le dépôt de garantie les frais de remise en état à la charge du locataire et les sommes qu'il n'a pas payées (loyer en retard, etc.).
Le bailleur peut demander un justificatif de paiement de la taxe d'habitation dans la mesure où il est solidairement responsable du paiement de cette taxe.
Le locataire ne doit jamais refuser de payer les deux derniers mois en laissant le dépôt de garantie entre les mains du bailleur. En cas de litiges, il doit saisir le tribunal d'instance, qui pourra, par exemple, ordonner une expertise des lieux pour évaluer les frais de remise en état.
En cas de sinistre
En cas de sinistre durant la durée du bail, ce dernier est résilié de plein droit. Cela vous dispense du paiement des loyers postérieurs à la date de la destruction. Pensez néanmoins à adressez un courrier recommandé qui évoque cette règle. Pour que votre requête soit valable, il faut néanmoins que la destruction des lieux résulte d’un cas fortuit, sans faute du bailleur ou du locataire dans la survenance du sinistre.